건축물의 용도: 건축물의 사용 목적 분류
**건축물의 용도(用途)**는 건축물의 사용 목적과 종류를 체계적으로 분류한 것입니다. 건축법은 건축물의 용도를 총 29가지 시설군으로 나누고, 다시 그 하위 용도들로 세분화하여 관리하고 있습니다. 이러한 용도 분류는 건축물의 안전 및 기능적 기준을 차등 적용하고, 도시의 기능별 구역을 명확히 하는 데 중요한 역할을 합니다.
건축물 용도 분류의 필요성
건축물의 용도를 구분하는 가장 큰 이유는 안전과 공공성 때문입니다. 예를 들어, 많은 사람이 모이는 다중이용시설(극장, 병원)은 화재나 재난 발생 시 안전을 위해 더 엄격한 피난 및 방화 시설 기준이 요구됩니다. 반면, 주택과 같은 주거시설은 쾌적한 주거 환경을 위해 일조권, 소음 등으로부터 보호받아야 합니다. 용도 분류는 이러한 특성에 맞게 건축 기준을 설정하여 사회적 갈등을 줄이고, 효율적인 도시 공간을 조성합니다.
시설군과 용도변경
건축법은 유사한 용도의 건축물을 시설군으로 묶어 총 29가지로 분류하고, 이 시설군을 다시 9가지 상위 시설군으로 묶어 용도변경의 기준을 정하고 있습니다. 이 체계는 용도변경 시의 절차를 간소화하거나 엄격하게 규제하는 기준으로 작용합니다.
| 위계 순위 | 시설군 명칭 | 주요 용도 | 용도변경 시 |
| 1 | 자동차 관련 시설군 | 자동차 운전학원, 정비공장 등 | 위계 상향 시 허가 |
| 2 | 산업 등 시설군 | 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설 등 | |
| 3 | 전기통신 시설군 | 방송통신시설, 발전시설 등 | |
| 4 | 문화 및 집회시설군 | 문화 및 집회시설, 종교시설, 관광휴게시설 등 | |
| 5 | 영업시설군 | 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 위락시설 등 | |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 등 | |
| 7 | 근린생활시설군 | 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 | |
| 8 | 주거업무 시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설 | |
| 9 | 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물 관련 시설 | 위계 하향 시 신고 |
이 표에서 보듯이, 상위 시설군으로 용도를 변경하는 것은 공공의 안전에 더 큰 영향을 미칠 수 있으므로 건축허가에 준하는 엄격한 절차(허가)를 거쳐야 합니다. 반대로 하위 시설군으로 변경하는 것은 상대적으로 위험이 낮아 건축신고로 처리할 수 있습니다. 예를 들어, 공장(산업 시설군)을 주택(주거업무 시설군)으로 바꾸는 것은 위계가 하향되므로 신고만으로 가능합니다. 하지만 주택을 공장으로 변경하는 것은 허가 절차를 거쳐야 합니다.
건축허가: 건축 행위의 법적 정당성 확보
**건축허가(建築許可)**는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자가 시장, 군수, 구청장의 허가를 받는 행정 절차를 의미합니다. 이는 단순히 행정 편의를 위한 절차가 아니라, 건축물이 공공의 안전, 미관, 그리고 기능에 미치는 영향을 사전에 검토하고 관리하는 매우 중요한 법적 절차입니다.
건축허가의 필요성 및 역할
건축허가는 건축물이 다음의 법규를 준수하는지 확인하는 역할을 합니다.
- 건축법: 건축물의 구조 안전, 설비, 피난 및 방화 기준 등 물리적 안전 기준을 충족하는지 검토합니다.
- 국토계획법: 건축하고자 하는 대지의 용도지역에 맞는 건폐율, 용적률, 건축물의 높이 등을 준수하는지 확인합니다.
- 그 외 관련 법률: 주차장법, 도로법, 하수도법 등 건축 행위와 관련된 모든 법률을 종합적으로 검토합니다.
건축허가를 받지 않고 건축물을 짓거나 용도를 변경하는 것은 불법 건축물이 되며, 이는 이행강제금 부과, 철거 명령, 심지어 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 따라서 건축허가는 합법적인 건축 행위를 보장하는 필수적인 절차입니다.
건축허가 절차
건축허가는 일반적으로 다음과 같은 절차를 거칩니다.
- 사전결정신청(선택사항): 건축주는 건축허가를 신청하기 전에 해당 대지에 건축 가능한지, 규모는 어느 정도인지 등을 미리 확인할 수 있습니다.
- 건축허가 신청: 건축주가 건축사사무소와 계약하여 설계 도면 및 서류를 준비하고, 허가권자(시장, 군수, 구청장)에게 제출합니다.
- 관련 부서 협의 및 심사: 허가권자는 제출된 서류를 바탕으로 관련 부서(도시계획, 환경, 교통 등)와 협의를 진행하고, 건축위원회의 심의를 거치는 경우도 있습니다.
- 건축허가: 모든 요건이 충족되면 허가권자가 건축허가서를 발급합니다.
- 착공 신고: 허가서를 받은 후 2년 이내에 공사를 시작해야 하며, 착공 전에 착공신고를 해야 합니다.
- 사용승인: 공사가 완료된 후, 건축물이 설계도면대로 안전하게 지어졌는지 확인하는 절차를 거쳐 사용승인(준공)을 받습니다.
건축허가와 건축신고의 차이
모든 건축 행위가 허가를 받아야 하는 것은 아닙니다. 건축물의 규모가 작거나 공공의 안전에 미치는 영향이 적은 경우에는 건축신고로 갈음할 수 있습니다.
- 허가 대상: 21층 이상의 건축물, 연면적 10만 제곱미터 이상의 건축물, 또는 높이 100미터 이상인 건축물 등 대규모 건축 행위가 포함됩니다.
- 신고 대상: 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축, 높이 3미터 이하의 증축, 연면적 200제곱미터 이하이고 3층 미만인 건축물의 대수선 등이 이에 해당합니다.
건축물의 용도 분류와 건축허가 절차는 개인의 자유로운 건축 활동을 보장하면서도, 도시 전체의 미적, 기능적 질서를 유지하고, 국민의 생명과 재산을 보호하는 건축법의 중요한 두 축이라고 할 수 있습니다.