1. 대지의 조경 (제27조)
대지의 조경은 건축물이 들어서는 대지에 일정 비율 이상의 녹지 공간을 의무적으로 조성하도록 하는 규정입니다. 이는 도심의 열섬 현상을 완화하고, 미세먼지 등 대기오염을 정화하며, 생태적 기능을 회복하는 데 기여합니다.
조경의무 대상 건축물
조경 의무는 다음과 같은 건축물에 적용됩니다.
- 면적 기준: 대지 면적이 200㎡ 이상인 건축물을 건축하는 경우, 조경 조치를 해야 합니다. 이는 작은 규모의 건축물도 도시 환경 개선에 동참하도록 유도하기 위함입니다.
- 용도 기준: 공장, 물류시설, 공공시설 등 일부 건축물을 제외하고는 대부분의 건축물에 조경 의무가 부과됩니다. 특히 주거시설, 상업시설, 업무시설 등 사람이 많이 이용하는 건축물은 조경의무가 더욱 중요하게 다루어집니다.
조경 면적의 기준
조경 면적의 기준은 건축물이 들어서는 용도지역에 따라 달라집니다.
- 주거지역 및 상업지역: 일반적으로 대지 면적의 15% 이상을 조경 면적으로 확보해야 합니다.
- 공업지역: 대지 면적의 10% 이상을 조경 면적으로 확보해야 합니다. 이는 공업지역의 특성을 고려한 완화된 기준입니다.
조경 면적의 산정 및 완화
조경 면적은 건축물이 들어서는 대지 내에서 지표면의 조경 면적과 옥상 조경 면적을 합하여 산정할 수 있습니다. 특히, 옥상 조경의 경우 그 면적의 일부를 조경 면적으로 인정해주어 옥상 공간의 활용을 장려합니다. 또한, 다음과 같은 경우에는 조경 의무가 완화되거나 적용되지 않습니다.
- 녹지지역: 이미 충분한 녹지 공간이 확보되어 있는 녹지지역의 건축물.
- 가설건축물: 존치 기간이 짧은 임시 건축물.
- 지상 주차장: 주차장 일부에 나무나 덩굴 식물을 심어 조경을 한 경우.
이처럼 대지의 조경 규정은 건축물과 자연이 조화롭게 공존하는 도시 환경을 만드는 데 중요한 역할을 합니다.
2. 공개 공지 등의 확보 (제27조의2)
공개 공지는 건축물 내부에 설치하는, 누구나 자유롭게 이용할 수 있는 소규모 휴식 공간입니다. 이는 도심지의 보행자들이 잠시 쉬어가거나 소통할 수 있는 공공의 공간을 확보하여 도시의 공공성을 높이는 제도입니다.
공개 공지 확보 의무 대상 건축물
공개 공지 확보 의무는 불특정 다수인이 이용하는 대규모 건축물에 적용됩니다.
- 용도 기준: 문화 및 집회시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 운수시설 등 다중이용 건축물.
- 연면적 기준: 이러한 용도의 건축물로서 연면적 합계가 5,000㎡ 이상인 경우 공개 공지를 확보해야 합니다.
공개 공지 면적 및 설치 기준
공개 공지 면적은 대지 면적의 10% 이하의 범위에서 건축 조례로 정합니다.
- 설치 기준: 공개 공지에는 일반인이 쉽게 접근하여 이용할 수 있도록 긴 의자, 조형물, 파고라(등나무 시렁) 등과 같은 편의시설을 설치해야 합니다. 또한, 옥상에 공개 공지를 설치하는 경우, 피난이 용이한 구조를 갖추어야 합니다.
- 인센티브: 공개 공지를 설치하는 건축주에게는 용적률과 건축물 높이를 완화해주는 인센티브가 주어집니다. 이는 공개 공지 확보를 장려하여 도시의 공공성을 더욱 강화하기 위함입니다.
공개 공지 활용 제한
공개 공지는 공공의 이용을 목적으로 하므로, 사적인 용도로 활용하는 것이 엄격히 금지됩니다. 예를 들어, 물건을 쌓아두거나 노점을 설치하는 등 본래의 목적을 훼손하는 행위는 허용되지 않습니다.
대지의 조경과 공개 공지는 도심지에서 부족한 녹지 공간과 휴식 공간을 확보함으로써, 건축물이 단순히 사유재산의 가치를 넘어 도시의 공공재로서 기능하도록 하는 중요한 제도입니다.
3. 건축선의 정의 및 지정
건축선은 다음과 같이 정의되고 지정됩니다.
- 원칙: 건축물의 대지는 도로에 접해야 합니다. 이때 대지와 도로의 경계선이 곧 건축선이 됩니다.
- 도시계획도로: 도시계획으로 이미 결정된 도로의 경우에는 그 도로의 너비에 따라 건축선이 지정됩니다.
- 소요 너비에 미달하는 도로: 도로의 너비가 4m 미만일 경우, 건축선이 후퇴하여 지정됩니다. 이는 좁은 도로를 이용하는 보행자와 차량의 안전을 확보하기 위한 조치입니다.
4. 건축선의 후퇴와 효과
건축법 시행령 제31조는 도로의 너비가 4m에 미달하는 경우, 도로의 중심선으로부터 2m를 후퇴한 선을 건축선으로 정하고 있습니다.
- 도로의 중심선 기준: 도로의 양쪽에 대지가 있는 경우에는 도로의 중심선으로부터 각 2m씩 후퇴하여 건축선을 정합니다. 이로써 도로의 실제 너비를 4m로 확보하는 효과를 가져옵니다.
- 도로의 반대쪽에 경사지 등이 있는 경우: 도로의 반대쪽에 하천, 철도, 경사지, 공원 등 건축이 불가능한 부지가 있을 때는 그 경계선으로부터 4m를 후퇴한 선을 건축선으로 정합니다.
이렇게 지정된 건축선 안으로만 건축물을 지을 수 있으며, 건축선과 도로 사이의 대지 부분은 건축물의 부지로 사용할 수 없습니다.
5. 건축선 지정의 예외
특정 경우에는 건축선 지정 규정이 완화되거나 적용되지 않을 수 있습니다.
- 도시지역 외의 지역: 도시지역이 아닌 지역에서는 도로 너비가 4m 미만이라도 건축선의 후퇴 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 이는 건축 밀도가 낮고 차량 통행량이 적은 지역의 특성을 고려한 것입니다.
- 건축조례에 따른 예외: 건축조례로 별도로 정하는 바에 따라 건축선의 후퇴 기준이 완화되거나 강화될 수 있습니다.
6. 도로모퉁이 건축선 후퇴 기준표
다음 표는 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분에서, 도로 너비와 도로가 이루는 각도에 따라 건축선이 얼마나 후퇴해야 하는지를 보여줍니다.
| 도로가 이루는 모퉁이의 각도 | 도로 너비 (m) |
| 4m 미만 | |
| 120° 이상 135° 미만 | 2m |
| 105° 이상 120° 미만 | 3m |
| 90° 이상 105° 미만 | 4m |
| 90° 미만 | 4m |
- 도로가 이루는 모퉁이의 각도는 두 도로가 교차하는 지점에서 형성되는 내각을 의미합니다.
- 도로 너비는 후퇴할 거리를 결정하는 기준입니다. 도로가 좁을수록 후퇴 거리가 더 길어집니다.
- 후퇴 거리는 도로경계선의 교차점으로부터 각 도로경계선을 따라 후퇴해야 하는 거리입니다. 이 두 점을 연결한 선이 새로운 건축선이 됩니다.