용도 변경의 주요 원칙
건축물의 용도는 "건축물 용도분류 표(건축법 시행령 제3조의5 별표 1)"에 따라 9개 시설군으로 나뉩니다. 용도변경 시에는 변경 전후의 용도가 속한 시설군에 따라 허가, 신고 또는 기재 내용 변경의 세 가지 절차 중 하나를 따르게 됩니다.
- 허가 대상: 상위 시설군으로 용도를 변경하는 경우입니다.
- 신고 대상: 하위 시설군으로 용도를 변경하는 경우입니다.
- 기재 내용 변경: 같은 시설군 내에서 용도를 변경하는 경우입니다.
시설군 분류 및 용도변경 절차
아래 표는 건축법 시행령 제3조의5에 따른 9개 시설군을 상위군부터 하위군 순으로 배열하고, 각 시설군에 속하는 주요 용도와 용도변경 절차를 정리한 것입니다.
| 시설군 | 시설군 내 주요 용도 | 용도변경 절차 | 비고 |
| 1. 자동차 관련 시설군 | 주차장, 세차장, 정비공장 등 | - 하위군으로 변경: 신고 - 상위군으로 변경: 허가 |
가장 상위에 위치 |
| 2. 산업 등 시설군 | 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물 저장 및 처리 시설 등 | - 1군으로 변경: 허가 - 3~9군으로 변경: 신고 |
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| 3. 전기통신시설군 | 방송통신시설, 발전시설 등 | - 1~2군으로 변경: 허가 - 4~9군으로 변경: 신고 |
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| 4. 문화 및 집회시설군 | 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광 휴게시설 등 | - 1~3군으로 변경: 허가 - 5~9군으로 변경: 신고 |
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| 5. 영업시설군 | 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설(일부) 등 | - 1~4군으로 변경: 허가 - 6~9군으로 변경: 신고 |
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| 6. 교육 및 복지시설군 | 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설 등 | - 1~5군으로 변경: 허가 - 7~9군으로 변경: 신고 |
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| 7. 근린생활시설군 | 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(일부) 등 | - 1~6군으로 변경: 허가 - 8~9군으로 변경: 신고 |
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| 8. 주거업무시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설 등 | - 1~7군으로 변경: 허가 - 9군으로 변경: 신고 |
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| 9. 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리 시설, 묘지 관련 시설 등 | - 1~8군으로 변경: 허가 |
가장 하위에 위치 |
- 같은 시설군 내 용도변경:
- 같은 시설군 내에서 용도를 변경하는 경우에는 원칙적으로 허가나 신고가 필요하지 않습니다. 다만, 건축물대장의 기재 내용을 변경해야 하므로 건축물대장 기재 내용 변경 신청을 해야 합니다.
용도변경 절차의 예시
- 예시 1: 허가 대상
- 근린생활시설(7군)을 문화 및 집회시설(4군)로 변경하는 경우: 7군에서 4군으로 상위군 변경이므로 허가를 받아야 합니다.
- 예시 2: 신고 대상
- 공장(2군)을 판매시설(5군)로 변경하는 경우: 2군에서 5군으로 하위군 변경이므로 신고를 하면 됩니다.
- 예시 3: 기재 내용 변경
- 단독주택(8군)을 업무시설(8군)로 변경하는 경우: 같은 시설군 내에서 변경이므로 기재 내용 변경 신청만 하면 됩니다.
가설건축물의 정의
가설건축물은 말 그대로 '임시로 설치하는 건축물'입니다. 공사 현장의 사무실이나 자재 창고, 재해 복구용 임시 주택, 또는 전람회나 전시를 위한 임시 시설 등이 여기에 해당합니다. 이러한 건축물은 일반 건축물에 비해 구조적으로 약하거나 간단하며, 존치 기간이 정해져 있어 기간이 만료되면 철거해야 합니다.
허가 대상 가설건축물 (제15조 제1항)
허가 대상 가설건축물은 주로 도시계획시설이나 도시계획시설 예정지에 건축하는 것으로, 도시의 장기적인 계획에 영향을 줄 수 있기 때문에 시장, 군수, 구청장으로부터 허가를 받아야 합니다.
- 도시계획시설 및 예정지: 도시계획도로나 공원 등 도시계획시설로 지정된 부지에 임시로 건축물을 지으려는 경우 허가를 받아야 합니다.
- 구조 및 존치 기간: 허가 대상 가설건축물은 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아니어야 하며, 존치 기간은 3년 이내로 정해집니다. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있습니다.
- 전기·수도·가스 등: 가설건축물에는 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선시설을 설치해서는 안 됩니다.
- 분양 목적 금지: 분양을 목적으로 건축하는 것은 허용되지 않습니다.
이러한 제한은 가설건축물이 무분별하게 들어서 도시계획에 차질을 빚거나, 영구적인 건축물로 변질되는 것을 막기 위함입니다.
신고 대상 가설건축물 (제15조 제5항)
신고 대상 가설건축물은 비교적 소규모이거나 용도가 명확한 건축물로, 허가 대신 신고만으로 설치할 수 있습니다. 이는 행정 절차를 간소화하여 편의를 제공하기 위함입니다.
- 재해 복구용 건축물: 태풍, 지진, 홍수 등 재해로 인해 멸실된 건축물의 복구를 위한 임시 건축물입니다.
- 공사용 가설건축물: 공사 현장의 임시 사무실, 자재 창고, 식당, 숙소 등 공사를 위해 일시적으로 필요한 건축물입니다.
- 전시 및 흥행용 건축물: 전시회, 박람회, 축제, 영화 촬영 등을 위한 가설무대나 가설흥행장 등입니다.
- 농업·어업용 비닐하우스: 농작물 재배나 가축 사육을 위한 비닐하우스도 신고 대상 가설건축물에 포함됩니다.
신고 대상 가설건축물은 허가 대상과 마찬가지로 존치 기간은 3년 이내로 제한되며, 존치 기간 만료 후에는 연장 신고를 통해 기간을 연장할 수 있습니다.
가설건축물 존치 기간 연장
가설건축물의 존치 기간을 연장하려면, 허가 대상의 경우 존치 기간 만료일 30일 전까지 허가권자에게 존치 기간 연장 허가를 신청해야 합니다. 신고 대상은 존치 기간 만료일 7일 전까지 신고하면 됩니다. 만약 기간 내에 연장 신청을 하지 않으면 행정 절차상 이행강제금 부과 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
이처럼 가설건축물은 그 용도와 규모에 따라 허가와 신고로 구분하여 관리함으로써, 필요한 곳에 신속하게 건축물을 설치할 수 있도록 돕는 동시에, 무분별한 건축 행위를 방지하고 도시 미관과 안전을 유지하는 데 기여합니다.