건축법 시행령에서 건축물의 높이 제한 규정은 도시의 기능과 미관을 유지하고, 특히 주거지역에서 거주자의 쾌적한 생활 환경을 보장하기 위한 중요한 법적 장치입니다. 이 규정은 건축물이 인접한 대지나 건물에 일조(햇빛), 통풍 등 물리적 환경을 해치는 것을 막는 데 중점을 두고 있습니다.
1. 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 (제86조)
이 조항은 주로 전용주거지역과 일반주거지역에 있는 건축물에 적용됩니다. 이는 태양이 남쪽에서 떠서 서쪽으로 지는 것을 고려하여, 건축물이 북쪽에 있는 이웃 대지에 그림자를 드리우는 것을 방지하기 위함입니다. 규정의 핵심은 건축물의 각 부분이 정북 방향의 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상 떨어져야 한다는 것입니다.
- 높이 10m 이하: 건축물 각 부분의 높이가 10m 이하인 부분은 인접 대지 경계선으로부터 1.5m 이상을 띄어야 합니다.
- 예시: 2층짜리 단독주택을 지을 때, 지표면에서 9m 높이의 벽이 있다면, 그 벽은 북쪽 대지 경계선에서 최소 1.5m 떨어져야 합니다.
- 높이 10m 초과: 건축물 각 부분의 높이가 10m를 초과하는 부분은 인접 대지 경계선으로부터 그 높이의 1/2 이상을 띄어야 합니다.
- 예시: 건축물의 가장 높은 부분이 15m일 경우, 15m × 1/2 = 7.5m 이상을 띄어야 합니다.
이 규정은 건축물의 높이가 높을수록 더 넓은 이격 거리를 확보하게 하여 일조권 침해를 최소화합니다.
공동주택의 높이 제한
공동주택은 여러 가구가 밀집하여 거주하므로 일조권 확보가 더욱 중요하게 다루어집니다. 따라서 일반 건축물보다 더 엄격한 높이 제한 규정이 적용됩니다.
- 인동 간 거리: 하나의 대지에 2개 동(棟) 이상의 공동주택을 건축할 경우, 서로 마주보는 동 사이의 거리는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각 방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배 이상을 띄어야 합니다.
- 예시: 마주보는 두 건물의 높이가 각각 20m일 때, 서로 20m × 0.5배 = 10m 이상 떨어져야 합니다.
- 최소 이격 거리: 위 기준에도 불구하고, 서로 마주보는 동 사이의 거리는 최소 8m 이상을 띄어야 합니다.
2. 건축물 높이 제한의 적용 제외 및 완화
모든 건축물에 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 규정이 적용되는 것은 아닙니다.
- 상업지역: 상업지역은 토지 이용의 효율성을 극대화하는 것이 우선이므로, 원칙적으로 높이 제한 규정이 적용되지 않습니다.
- 너비 20m 이상 도로: 건축물이 너비 20m 이상의 도로에 접하고, 도로 반대편에 건축이 불가능한 공지(공원, 하천 등)가 있는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.
- 일정 높이 이하 건축물: 2층 이하로서 높이가 8m 이하인 건축물은 지방자치단체의 조례에 따라 높이 제한 규정을 적용하지 않을 수 있습니다.
3. 가로구역별 건축물의 높이 제한
일조 등의 확보를 위한 높이 제한과는 별개로, 도시의 미관과 토지 이용의 효율성을 고려하여 **가로구역(街路區域)**별로 건축물의 최고 높이를 제한할 수 있습니다. 가로구역은 도로로 둘러싸인 일단의 지역을 말하며, 허가권자(시장, 군수, 구청장)가 도시관리계획을 고려하여 높이를 지정하고 공고합니다.
- 기준: 가로구역의 건축물 높이는 도로의 너비, 도시계획, 건축물의 용도 등을 종합적으로 고려하여 지정됩니다.
- 완화: 가로구역의 높이 제한이 지정된 경우에도, 건축위원회의 심의를 거쳐 건축물의 높이를 완화하여 적용할 수 있습니다. 이는 도시의 창의적인 건축을 유도하기 위함입니다.