1. 건축물이 있는 대지의 분할제한 (제80조)
대지 분할제한 규정은 건축물이 있는 대지가 일정 규모 미만으로 분할되는 것을 막아, 건축물의 최소한의 안전성과 쾌적한 환경을 유지하도록 하는 제도입니다. 대지가 너무 작게 분할되면 건축물의 기능과 안전을 확보하기 어려워지고, 주변 환경에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
분할제한의 목적
- 건축물의 안전성 확보: 대지 면적이 충분하지 않으면 소방차 진입, 피난 공간, 주차 공간 등을 확보하기 어려워 건축물의 안전성이 저하될 수 있습니다.
- 건축물의 기능 유지: 건축물의 용적률, 건폐율, 조경 의무 등을 준수하기 위한 최소한의 대지 면적을 보장하여, 건축물의 기능이 저하되지 않도록 합니다.
- 도시 환경의 질 관리: 대지의 과도한 분할은 난개발을 초래하고, 도시의 미관과 환경을 해칠 수 있습니다. 일정 규모 이상을 유지하도록 함으로써 도시의 쾌적성을 관리합니다.
분할제한 기준
대지 분할제한 기준은 건축물이 위치한 용도지역에 따라 다르게 적용됩니다.
| 용도지역 | 최소 분할 면적 |
| 주거지역 | 60㎡ |
| 상업지역 | 150㎡ |
| 공업지역 | 150㎡ |
| 녹지지역 | 200㎡ |
| 기타 지역 | 60㎡ |
- 예외: 도로, 하천 등 공공시설의 변경으로 대지 면적이 감소하는 경우에는 분할제한 규정을 적용하지 않을 수 있습니다. 이는 불가피한 공공사업으로 인해 발생하는 대지 면적 감소에 대한 예외를 두어 건축주에게 불이익이 없도록 하기 위함입니다.
2. 대지 안의 공지 (제80조의2)
대지 안의 공지는 건축물의 주변에 일정 공간을 비워두도록 하는 규정입니다. 이는 건축물과 인접한 대지 경계선 또는 도로 사이의 거리를 확보하여, 화재 시 연소 확산을 막고 소방 활동을 용이하게 하는 동시에, 건물 거주자의 채광, 통풍, 사생활 보호를 보장하는 역할을 합니다.
공지 확보의 목적
- 화재 예방 및 소방 활동: 인접 건물과의 거리를 두어 한 건물에서 발생한 화재가 다른 건물로 번지는 것을 막습니다. 또한, 소방차가 건물 주변을 순회하며 진입할 수 있는 통로를 확보합니다.
- 쾌적한 주거 환경: 건물 간의 간격을 확보하여 충분한 채광과 통풍을 유도하고, 사생활 침해를 방지합니다.
공지 확보 기준
공지 확보 기준은 건축물의 용도와 규모, 그리고 인접하는 대지의 종류에 따라 다르게 적용됩니다.
| 기준 | 확보 거리 |
| 대지 경계선과의 거리 | 용도와 규모에 따라 최소 0.5m ~ 6m 이상의 거리를 두어야 합니다. 특히, 공동주택은 세대 간 사생활 보호를 위해 인접 대지와의 이격 거리가 더 엄격하게 적용됩니다. |
| 도로와의 거리 | 건축물의 대지는 도로 경계선으로부터 일정 거리를 이격해야 합니다. 이는 도로를 이용하는 보행자와 차량의 안전을 보장하기 위함입니다. |
- 건축조례의 역할: 대지 안의 공지 기준은 건축법 시행령에 명시된 최소한의 기준이며, 실제로는 각 지방자치단체의 건축조례를 통해 더 엄격하게 규제될 수 있습니다.
3. 맞벽건축 및 연결복도 (제81조)
맞벽건축과 연결복도는 인접한 건축물 간의 공간을 효율적으로 활용하고, 도시의 미관을 개선하기 위한 특별한 건축 방식입니다.
맞벽건축
맞벽건축은 인접한 두 건축물의 벽을 맞닿게 하여 건물을 짓는 방식입니다. 이는 대지 내의 자투리 공간을 줄이고 도시 공간의 효율성을 극대화하기 위한 것입니다.
- 설치 의무:
- 방화벽: 맞벽으로 건축되는 건축물 사이에는 방화벽을 설치하여 화재 확산을 막아야 합니다.
- 내화구조: 건축물의 주요 구조부는 화재에 강한 내화구조로 해야 합니다.
- 건축 협정: 맞벽건축은 인접한 대지 소유자 간의 건축 협정을 통해 이루어져야 합니다.
- 주요 목적: 맞벽건축은 좁은 도심지에서 건축 밀도를 높이고, 건축물 간의 불필요한 공지를 없애 도시의 미관을 통일성 있게 만드는 효과가 있습니다.
연결복도
연결복도는 서로 다른 건축물을 연결하는 통로로, 보행자의 편의와 건물의 기능을 통합하는 역할을 합니다.
- 설치 기준: 연결복도는 내화구조로 된 벽체로 둘러싸여야 하며, 화재 시 연기 유입을 막기 위해 방화문을 설치해야 합니다. 또한, 복도의 너비는 일정 기준 이상을 확보해야 합니다.
- 주요 목적: 연결복도는 여러 개의 건물을 하나의 복합 시설로 기능하게 하여 사용자의 편의성을 높입니다. 예를 들어, 병원과 편의시설을 연결하거나, 쇼핑몰과 주차장을 연결하는 경우에 사용됩니다.
이러한 규정들은 도시의 효율성과 미적 가치를 동시에 추구하며, 건축물이 도시 환경에 미치는 영향을 긍정적으로 관리하기 위한 제도적 장치입니다.