제14조(착공신고등): 공사의 시작을 공식적으로 알리는 절차
건축허가를 받거나 건축신고를 마쳤다고 해서 바로 공사를 시작할 수 있는 것은 아닙니다. 건축법 제21조에 따라 공사를 시작하기 전, 허가권자에게 공사 계획을 구체적으로 알리는 착공신고 절차를 거쳐야 합니다. 제14조는 이 착공신고에 필요한 서류와 절차를 상세히 규정하고 있습니다.
1. 착공신고의 의의
- 안전 관리 감독의 시작점: 허가권자는 착공신고를 통해 공사 감리자, 시공자 등 공사 관계자가 지정되었는지 확인하고, 제출된 안전관리계획서를 검토하여 공사 현장의 안전 확보 조치를 사전에 점검합니다.
- 공사 현황 관리: 착공신고는 행정기관이 관내 건축 공사의 시작 시점과 현황을 공식적으로 파악하는 기준이 됩니다.
- 허가(신고)의 실효 방지: 건축법에 따라 허가를 받은 날로부터 일정 기간(보통 2년) 내에 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소될 수 있는데, 착공신고는 이 '착수'를 증명하는 공식적인 행위입니다.
2. 착공신고 시 제출 서류 (제1항)
건축주(또는 공사시공자)는 **'착공신고서'(별지 제13호서식)**에 다음의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 합니다.
- 관계자 계약서 사본:
- 설계계약서: 건축물의 설계에 대한 책임을 명확히 합니다.
- 공사시공자 계약서: 시공의 책임 소재를 분명히 합니다.
- 공사감리자 계약서: 공사가 설계도서대로 적법하게 시공되는지 감독할 책임자를 지정합니다.
- 안전 및 품질 관련 서류 (해당 시):
- 안전관리계획서: 산업안전보건법에 따라 일정 규모 이상의 위험한 공사 현장에서 작업자의 안전사고를 예방하기 위한 구체적인 계획서입니다.
- 품질관리계획서 또는 품질시험계획서: 건설기술 진흥법에 따라 일정 규모 이상의 공사에서 자재의 품질과 시공 품질을 확보하기 위한 계획입니다.
- 유해위험방지계획서: 추락, 붕괴 등의 위험이 큰 공사 현장의 유해·위험 요인을 사전에 제거하기 위한 계획서입니다.
- 기타 서류:
- 설계도서 사본: 허가받은 설계도서가 공사 현장에 비치되어 있는지 확인하는 용도입니다.
- 건축물의 현장조사·검사 및 확인업무를 대행할 건축사 지정 서류 (해당 시): 허가권자의 업무를 대행하여 현장을 조사하고 검사할 건축사를 지정한 경우 관련 서류를 제출합니다.
이처럼 착공신고는 단순히 "공사를 시작합니다"라고 알리는 것을 넘어, 공사의 책임 주체(시공자, 감리자)를 명확히 하고, 현장의 안전과 품질을 확보하기 위한 계획을 사전에 제출하여 행정청의 검토를 받는 중요한 예방적 절차입니다.
제16조(사용승인신청): 완성된 건물의 사용 허락을 구하는 절차
길고 복잡한 공사가 끝나면, 건축주가 건물을 사용하기 전에 거쳐야 할 마지막 행정 절차가 바로 **사용승인(준공검사)**입니다. 제16조는 이 사용승인을 신청하기 위해 필요한 서류와 절차를 규정합니다. 사용승인은 완공된 건축물이 허가(신고)된 설계도서대로 시공되었는지, 관련 법령 기준에 적합한지를 최종적으로 확인하여 사용을 허락하는 처분입니다.
1. 사용승인의 의의
- 적법성 최종 확인: 건축물의 규모, 용도, 구조, 설비 등이 허가 내용과 일치하는지, 법적 기준을 모두 충족하는지 최종 검증하는 절차입니다.
- 안전성 확보: 피난, 소방, 구조 안전 등 건물을 사용하는 데 있어 치명적인 하자가 없는지 확인하여 시민의 생명과 재산을 보호합니다.
- 재산권 행사의 전제조건: 사용승인을 받아야만 건축물대장이 생성됩니다. 건축물대장이 있어야 소유권 보존등기가 가능하며, 이를 통해 매매, 임대, 담보 설정 등 완전한 재산권을 행사할 수 있습니다.
2. 사용승인 신청 시 제출 서류 (제1항)
공사가 완료된 후, 건축주는 **'사용승인신청서'(별지 제17호서식)**를 제출해야 합니다. 이때 가장 중요한 첨부 서류는 공사감리자가 작성한 감리완료보고서입니다.
- 공사감리완료보고서 (별지 제22호서식):
- 이 서류는 공사 기간 내내 현장을 감독한 감리자가 "이 건축물은 설계도서대로 적법하게 시공되었음을 확인합니다"라고 최종 서명하는 문서입니다.
- 감리자는 공사 과정에서 단계별로 촬영한 공사 현장 사진을 첨부하여 시공의 정확성을 증명해야 합니다.
- 건축물의 에너지 절약 계획 이행 여부, 정보통신설비 설치 여부 등 각종 검사필증과 시험성적서 등도 함께 제출됩니다.
- 최종 공사완료도서:
- 공사 과정에서 발생한 경미한 변경사항 등을 모두 반영한 최종 준공도면을 제출하여, 실제 건축물의 현황과 도면이 일치하도록 합니다.
허가권자는 사용승인 신청을 접수하면 7일 이내에 현장 실사 등 검사를 실시하고, 합격된 건축물에 대하여 **'사용승인서'**를 교부합니다. 이 사용승인서를 받아야 비로소 해당 건축물은 법적으로 사용 가능한 공간으로 인정받게 됩니다.
결론적으로 **제14조(착공신고)**와 **제16조(사용승인신청)**은 건축 행정의 시작과 끝을 책임지는 쌍두마차와 같습니다. 착공신고가 안전한 공사를 위한 **'출발선'**이라면, 사용승인신청은 그 결과물이 법과 기준에 맞게 완성되었음을 증명하는 **'결승선'**이라 할 수 있으며, 두 절차 모두 안전하고 쾌적한 건축 환경을 조성하는 데 필수적인 역할을 수행합니다.