제12조의2(용도변경)
건축물의 용도는 그에 따라 적용되는 주차, 소방, 피난, 장애인 편의시설 등의 기준이 모두 다르기 때문에 임의로 변경할 수 없습니다. 제12조의2는 건축법 제19조에 따라 건축물의 용도를 변경하고자 할 때, 허가를 받거나 신고를 하기 위해 필요한 서류와 절차를 규정합니다.
1. 용도변경 허가 vs. 신고
용도변경은 변경하려는 용도와 기존 용도가 속한 **시설군(Facility Group)**에 따라 허가 대상과 신고 대상으로 나뉩니다. 건축법에서는 9개의 시설군을 정하고 있으며, 위험성이 높은 상위 시설군으로 변경할수록 더 엄격한 절차를 적용합니다.
- 허가 대상: 하위 시설군에서 상위 시설군으로 변경하는 경우 (예: '주거업무시설군'의 사무소를 '문화 및 집회시설군'의 공연장으로 변경)
- 신고 대상: 상위 시설군에서 하위 시설군으로 변경하는 경우 (예: '영업시설군'의 숙박시설을 '주거업무시설군'의 오피스텔로 변경)
2. 용도변경 신청 절차 및 서류
제12조의2 제1항 및 제2항은 허가 또는 신고 시 제출해야 할 서류를 규정합니다.
- 신청서 제출:
- **'건축·대수선·용도변경 (허가/신고)신청서' (별지 제1호의4서식 또는 제6호서식)**를 작성하여 허가권자(시장·군수·구청장)에게 제출합니다. 허가와 신고 시 사용하는 서식의 기본 골격은 유사하나, 법적 성격에 따라 구분됩니다.
- 첨부 서류:
- 용도를 변경하려는 층의 변경 전·후 평면도: 용도변경에 따른 내부 구조, 실 배치, 복도, 출입구 등의 변화를 명확히 보여주는 핵심 서류입니다. 허가권자는 이 도면을 통해 변경된 용도가 피난, 방화, 건축 기준에 적합한지 검토합니다.
- 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서: 예를 들어, 사무실을 학원으로 변경할 경우, 강의실 간의 방화구획, 복도 폭, 직통계단까지의 거리, 소방설비(스프링클러, 화재감지기 등) 설치 기준이 강화될 수 있습니다. 이러한 변경 사항을 반영한 설계도서를 제출해야 합니다.
- 대수선을 수반하는 경우 구조 안전 확인 서류: 용도변경을 위해 내력벽을 철거하는 등 구조 변경이 동반된다면, 건축구조기술사의 확인을 받은 구조안전확인서를 제출하여 안전성을 입증해야 합니다.
이 조항의 핵심은 단순히 서류를 제출하는 행위를 넘어, 용도변경으로 인해 달라지는 건축 법규 기준을 모두 충족했음을 증명하는 데 있습니다. 허가권자는 제출된 서류를 검토하여 변경된 용도가 안전, 위생, 환경 등 관련 법규에 저촉되지 않는지 확인한 후 허가증을 교부하거나 신고를 수리하며, 용도변경 공사가 완료되면 건축주는 사용승인(준공검사) 절차를 거쳐야 합니다.
제13조(가설건축물)
가설건축물은 영구적인 사용을 전제로 하지 않는 임시 건축물입니다. 따라서 정식 건축물에 비해 완화된 건축 기준을 적용받지만, 무분별한 난립을 막고 최소한의 안전을 확보하기 위해 허가 또는 신고 절차를 거치도록 규정하고 있습니다. 제13조는 이러한 가설건축물의 허가 신청과 축조 신고에 필요한 절차를 명시합니다.
1. 가설건축물 허가 vs. 축조 신고
가설건축물 역시 그 목적과 형태에 따라 허가와 신고로 구분됩니다.
- 허가 대상 (도시·군계획시설 예정지에서의 건축): 도로, 공원 등 도시·군계획시설이 설치될 예정지에 임시로 건축하는 가설건축물입니다. 장차 철거될 것을 전제로 하므로 3층 이하, 철근콘크리트조가 아닐 것, 새로운 간선 공급설비 설치가 필요 없을 것 등의 제한이 따릅니다.
- 축조 신고 대상 (존치기간 3년 이내): 공사용 가설건축물, 경비용 가설건축물, 조립식 창고, 야외 흡연실 등 법령에서 정한 특정 용도의 임시 건축물이 해당됩니다. 비교적 규모가 작고 위험성이 낮아 허가보다 간소한 신고 절차를 따릅니다.
2. 허가 신청 및 축조 신고 절차
- 가설건축물 허가 신청 (제1항):
- **'가설건축물 허가신청서' (별지 제8호서식)**를 제출합니다.
- 첨부 서류:
- 배치도: 대지 내 건축물의 위치를 표시합니다.
- 평면도: 건축물의 내부 평면 구성을 보여줍니다.
- 대지의 사용 권리 증명 서류: 토지 등기사항증명서나 토지사용승낙서 등을 통해 해당 대지를 합법적으로 사용할 수 있음을 증명해야 합니다.
- 가설건축물 축조 신고 (제2항):
- **'가설건축물 축조신고서' (별지 제9호서식)**를 제출합니다.
- 첨부 서류: 허가 대상보다 간소화되어 배치도와 평면도를 기본으로 하며, 필요한 경우 추가 서류를 제출할 수 있습니다.
- 존치기간 연장 (제3항):
- 가설건축물은 존치기간이 정해져 있으며(보통 3년 이내), 기간을 연장하려면 만료일 전까지 연장허가를 신청하거나 연장신고를 해야 합니다.
- 허가 대상은 존치기간 만료 14일 전까지, 신고 대상은 7일 전까지 각각 **'가설건축물 존치기간 연장 (허가신청서/신고서)'**를 제출해야 합니다.
이처럼 제13조는 가설건축물의 시작(허가/신고)부터 끝(존치기간 만료 및 연장)까지 전 과정을 관리하기 위한 행정적 절차를 규정함으로써, 임시적이라는 특성상 발생할 수 있는 안전 문제와 도시 미관 저해를 예방하는 중요한 역할을 수행합니다.